Lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (jäljempänä huoneenvuokralaki) on muutettu 1.10.2026 voimaan tulleilla muutoksilla. Muutoksia sovelletaan pääasiassa 1.10.2026 ja sen jälkeen tehtyihin vuokrasopimuksiin, mutta osa muutoksista koskee kuitenkin myös ennen muutosten voimaantuloa solmittuja vuokrasuhteita. Esimerkiksi uutta irtisanomissääntelyä ei sovelleta ennen lain voimaantuloa solmittuihin vuokrasopimuksiin, jollei vuokrasopimuksen osapuolet sovi toisin.
Huoneenvuokralain muutokset koskevat muun muassa vuokranantajan irtisanomisaikaa, osapuolten välistä viestintää ja vakuuden palauttamista. Ne selkeyttävät monia jo vuokrasuhteissa ennen muutosta noudatettuja käytäntöjä, vähentävät epäselvyyttä sekä helpottavat osapuolten välisten riitojen selvittelyjä.
Tässä blogissa käydään huoneenvuokralakiin tehtyjä keskeisimpiä muutoksia.
Vuokrasopimuksen päättämiseen liittyviä tasapainottavia muutoksia
Vuokranantajan irtisanomisaikaa on muutettu niin, että tämän irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on neljä kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta, ja muissa tapauksissa kolme kuukautta. Aiemmin vuokranantajan irtisanomisaika oli pääsääntöisesti kuusi kuukautta. Vuokralaisen irtisanomisaika on edelleen yksi kuukausi.
Irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Irtisanomisajan laskemisesta voidaan sopia myös toisin, mutta irtisanomisajan kestoa koskeva sääntely on ehdoton. Uusia irtisanomisaikoja ei kuitenkaan lähtökohtaisesti sovelleta vanhojen vuokrasopimusten osalta.
Lisäksi vuokranantajan käytettävissä olevia vuokrasopimuksen purkamisperusteita on tarkennettu. Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen lainmuutoksen myötä myös seuraavissa tilanteissa:
- vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti,
- vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden ja järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty, tai
- purkamiseen on muu erittäin painava syy (ns. yleinen purkamisperuste).
Vuokrasuhde päättyy vuokrasopimuksen purkamisen seurauksena välittömästi.
Hybridisopimusta koskeva muutos
Vuokramarkkinoilla yleisesti käytössä oleva sopimustyyppi, ns. hybridisopimus, on saanut myös tunnustusta kyseisen lakimuutoksen myötä.
Hybridisopimuksella voidaan sopia siitä, että vuokrasopimus on voimassa aluksi määräajan, jonka jälkeen se jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Vuokrasuhde voidaan tällaisen vuokrasopimuksen osalta irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan loppuun. Jos vuokrasuhdetta ei irtisanota, se jatkuu määräajan jälkeen toistaiseksi voimassa olevana.
Vuokrasopimuksen vähimmäiskesto sitoo samalla tavalla molempia osapuolia. Muutoksen tarkoituksena on selventää nykytilaa ja estää irtisanomisajan alkamisajankohdasta sopiminen.
Hybridisopimus on tehtävä kirjallisesti. Muutoin kyseessä katsotaan olevan toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus.
Vakuus tulee palauttaa 14 päivän kuluessa
Muutoksen myötä vakuutta voidaan käyttää kaikkien vuokrasopimuksesta johtuvien velvoitteiden täyttämiseksi, jollei toisin ole sovittu. Vakuus voi edelleen olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa.
Vakuus on palautettava tai vapautettava 14 päivän määräajassa vuokrasopimuksen päättymisestä tai sen jälkeen tapahtuneesta hallinnan luovuttamisesta. Samassa määräajassa on annettava ilmoitus vakuuden mahdollisesta pidättämisestä. Jos vakuudesta pidätetään osa, jäljelle jäävä osuus on palautettava samassa määräajassa.
Määräajasta ei voida sopia toisin, joten sääntely on tältä osin pakottavaa.
Osapuolten tiedonannot voidaan hoitaa sähköisesti
Huoneenvuokralain säännökset vuokrasopimukseen ja vuokrasuhteeseen liittyvien ilmoitusten tekemisestä eivät ole vastanneet nykyaikaisia viestintätapoja, minkä vuoksi sääntelyä on uudistettu ja ilmoitusten toimittaminen on mahdollistettu myös sähköisin menetelmin.
Jatkossa osapuolten lakiin perustuvat ilmoitukset voidaan toimittaa sähköisesti, mikäli tästä on sovittu vuokrasuhteen osapuolten välillä. Aikaisemmin kaikki tiedonannot tuli hoitaa kirjallisesti, ja sähköisten menetelmien käyttöön liittyi epäselvyyttä.
Muutoksia on tehty myös kirjattujen kirjeiden käyttöä koskevaan sääntelyyn. Tavallinen kirjeposti on jatkossa pääsääntöisesti riittävä, mikäli sen käyttämisestä on sovittu.
Esimerkiksi irtisanomisilmoitukset tai varoitukset voidaan siis jatkossa antaa myös sähköisessä muodossa, mikäli tällaisesta toimitustavasta on sovittu osapuolten välillä.
Tiettyjen ilmoitusten osalta (mm. irtisanomisilmoitus) tiedoksianto edellyttää kuitenkin edelleen joko todisteellista tiedonantoa tai kahden sähköisen viestintäkanavan käyttämistä (esim. sähköpostia ja tekstiviestiä).
Muita tärkeitä muutoksia
Lakimuutoksen yhteydessä tehtiin myös useita muita huoneenvuokralakia koskevia muutoksia. Alla muutamia näistä lyhyesti.
Tupakointikielto
Tupakointikiellosta ei jatkossa tarvitse sopia erikseen, vaan kielto koskee oletuksen mukaan kaikkia vuokrasopimuksia. Vuokranantaja voi sallia tupakoinnin erikseen osapuolten niin sopiessa.
Muuttopäivä
Muutoksella muuttopäiväksi vahvistettiin vuokrasopimuksen päättymispäivä, mikä vastaa paremmin vuokramarkkinoilla noudatettua käytäntöä. Kuten aiemminkin, osapuolet voivat kuitenkin sopia muuttopäivästä toisin.
Ilmoitusvelvollisuus huoneistossa asuvista henkilöistä ja vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle
Vuokralaiselle säädettiin uusia velvoitteita, kuten ilmoitusvelvollisuus huoneistossa asuvista henkilöistä sekä perusteesta heidän oikeudelleen käyttää asuntoa.
Vuokraoikeus voidaan siirtää perheenjäsenelle ilman vuokranantajan lupaa, mikäli tällainen henkilö on välittömästi ennen vuokraoikeuden siirtoa asunut huoneistossa vähintään vuoden.
Vuokranmaksu häätötilanteessa
Vuokralainen voidaan tuomioistuimen tuomiolla häätötapauksessa velvoittaa suorittamaan vuokraa myös tuomion antopäivää seuraavan kuukauden loppuun saakka.
Vuokrankorotuksista ilmoittaminen
Vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokran tarkistamisesta kirjallisesti. Vuokralaisen ei enää tarvitse ilman erillistä ilmoitusta ymmärtää ryhtyä maksamaan korotettua vuokraa. Poikkeuksen tähän muodostavat kuitenkin esimerkiksi sovitut korvaukset vedestä ja sähköstä.
Vuokrankorotuksia ei voida periä takautuvasti, joten vuokranantajan tulee huolehtia vuokrankorotusten toteuttamisesta sekä niiden tiedottamisesta ajoissa.
Huoneistoon jäänyt omaisuus
Tietyissä tilanteissa vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyt omaisuus siirtyy vastikkeetta vuokranantajalle, mikäli sitä ei ole haettu kuukauden kuluessa vuokranantajan ilmoituksesta.
Huoneenvuokralain muutokset sisältävät uutta sääntelyä ja sitä kautta uusia velvoitteita sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle. Vuokrasuhteen osapuolten tulisi kiinnittää erityistä huomiota siihen, että muutokset koskevat osittain myös jo ennen muutosta solmittuja vuokrasuhteita. Lisäksi vuokranantajana toimivien tulisi päivittää omia vuokrasopimusmalleja, jotta uudet velvoitteet huomioidaan asianmukaisesti tulevien vuokrasuhteiden osalta.
